土地の評価の仕組み

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。土地の評価上の地目は、その年の1月1日現在の状況によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積となります。

価格

価格は、正常な条件の下において成立する取引価格である適正な時価をいいます。

宅地等の評価方法

1.用途地区及び地域の区分
　道路・家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分します。
2.標準宅地の選定
　主要な街路に沿接する宅地から標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。
3.主要な街路の固定資産税路線価の付設
　地価公示価格、都道府県地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定評価価格を活用して標準地の適正な時価を評定し、主要な街路の路線価の付設をします。
4.その他の街路の固定資産税路線価の付設
　街路の状況等を主要な街路の状況等と比較してその他の街路の固定資産税路線価を付設します。
5.地区・地域内の各筆の評価
　一画地の土地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の土地ですが、利用状況によって、二筆以上の土地を合わせて一画地とします。宅地等の評価額は、固定資産税路線価を基にして、土地の個々の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求めます。

• 固定資産税路線価図の閲覧

農地の評価方法

状況の類似する地区ごとに標準的な田、畑を選定し、売買実例価額から評定する適正な時価を求め、その価格から比準して同地区内の各筆を評価します。ただし、市街化区域農地や農地転用の許可等を受けた農地は、状況が類似する宅地等の価額を基準として求めた価額から造成費相当額を控除した価額によって評価します。 

山林の評価方法

状況の類似する地区ごとに標準的な山林を選定し、売買実例価額から評定する適正な時価を求め、その価格から比準して同地区内の各筆を評価します。ただし、宅地、農地等のうちに介在する山林や市街地近郊の山林については、評価の均衡上、当該山林の付近の宅地、農地等の価額に比準して評価します。

課税標準について

課税標準は、原則として固定資産台帳に登録された固定資産の価格であり、税率を乗じて税額を計算する基礎となるものです。ただし、住宅用地には課税標準の特例があります。また、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇は緩やかなものになるよう負担調整措置が講じられています。

• 固定資産税・都市計画税の概要
• 土地に関する課税標準の特例
• 宅地等に対する負担調整措置
• 農地の区分及び負担調整措置